intereses e hipotecas

El informe de tasación de la finca a hipotecar, además de ser un requisito específico de las hipotecas, es totalmente decisivo para la concesión. Influye no sólo en el importe a conceder, sino que las características, verificaciones, requisitos legales de la construcción,.. determinan la posibilidad o no de conceder la hipoteca.

Uniéndose a todos los cambios legales que ha sufrido el mercado hipotecario en el año 1994, el Ministerio de Economía y Hacienda aprueba la Orden del 30 de noviembre, sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas Entidades Financieras.

Dicha Orden aprueba los criterios, métodos, procedimientos e instrucciones técnicas a los que se han de ajustar los informes de tasación de bienes inmuebles destinados, entre otros, a la garantía hipotecaria de préstamos que forman parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades.

Para este caso, en las hipotecas, entró en vigor el 1 de Abril de 1995.

Regula de una manera muy estricta los criterios de valoración, de modo que la tasación ha de seguir los principios, el método y el procedimiento que en ella se determina, según sea el tipo de inmueble a tasar y la situación de ocupación; afecta de una manera muy radical al informe de tasación, al que los tasadores deben adaptarse.

Se establecen 4 métodos de valoración:

• Coste
• Comparación
• Capitalización
• Residual

No entramos en las características de cada uno de ellos, que competen al tasador; únicamente queremos destacar que los inmuebles que están ligados a una explotación económica o estén arrendados, se valoran por los ingresos reales y previstos que generan, después de realizar una tasación que supone un verdadero análisis de inversión.

El informe de tasación pueden emitirlo:

• Las entidades de crédito que dispongan de servicios de tasación
• Las Sociedades de Tasación Homologadas, inscritas en el Registro del Banco de España.

Estas últimas se responsabilizan de los perjuicios que puedan causar a la Entidad Financiera por errores que le sean imputables en la valoración facilitada del inmueble, en el caso de una eventual reclamación judicial. Quede claro que deben de ser errores evidentes de tasación no imputables a la variación del valor de mercado.

A continuación veremos en detalle:

• Instrucciones e información de las tasaciones
• Documentación necesaria para la tasación de hipotecas
• Importe máximo de concesión de hipotecas según el valor de tasación

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