intereses e hipotecas

Según tipo de interés de la hipoteca

FIJO:

El interés se pacta en la escritura
y permanece invariable durante toda la
vida de la hipoteca. Conlleva, tanto para
el prestatario como para la entidad 
financiera, el asumir un riesgo de interés,
que se produce al no adaptarse el tipo de
interés a las variaciones que puede
experimentar el mercado.

La hipoteca es una financiación típica a
largo plazo, pudiendo el precio del dinero
experimentar importantes y múltiples
variaciones.

Si los intereses bajan, el perjuicio lo sufre
el prestatario, al no adecuarse el tipo a la situación más favorable que rige en el mercado.

Si los intereses suben, lo sufre la Entidad al tener ese activo a un precio inferior al de mercado, pudiendo acarrearle pérdidas si el coste de su recursos el precio del dinero en el mercado interbancario está por encima.

Dado que las entidades prefieren evitar ese riesgo de interés, hacen lo posible por contratar la financiación hipotecaria a largo plazo a tipos variables, de ahí que se establezcan una serie de cautelas para “desanimar” la contratación a tipo fijo:

Los PH a tipo fijo tienen un plazo inferior a los de tipo variable, el plazo máximo suele ser de 20 años.

En los PH a tipo fijo se pactan unas comisiones por amortización o cancelación anticipada que puede llegar al 3-5%, siempre superiores a los de tipo variable. De hecho, por ley (Ley 2/94, sobre subrogaciones de PH), se limita esta comisión al 1 %, pero sólo en las hipotecas a tipo variable.

Esta mayor penalización en los PH a tipo fijo quiere proteger a la Entidad, puesto que de no existir esta comisión, si los tipos bajasen el prestatario cancelaría o subrogaría la hipoteca y cambiaría de Entidad sin coste de cancelación, pero si subiesen, la única perjudicada sería la Entidad; es decir, todo el mundo optaría por los fijos, ya que sólo se beneficiarían de las bajadas de tipos, pues si éstos suben, cambiarían de Entidad con facilidad y bajo coste.

Esta comisión no es más que un freno a esta operativa, compensando en épocas de descenso de tipos a las Entidades que, en otras épocas de intereses altos, habían tenido que soportar la hipoteca a un tipo más bajo que el de mercado.

VARIABLE:

Se caracterizan por un tipo de interés de partida durante un período (generalmente 1 ó 2 años) y para el resto, se determina una variación (generalmente anual) en base a un índice de referencia y un margen o diferencial; en el tipo resultante, influyen además otros parámetros: el redondeo, los límites de variación, ...

Son hipotecas cuyo interés se actualiza en función del índice de referencia, que debe ser un valor que se vaya adecuando a las realidades del mercado monetario.

El plazo de estas hipotecas, dado que no existe el riesgo de interés del que hemos hablado antes, puede alcanzar 50 años, de modo que la cuota a pagar que resulta sea inferior a la de los PH a tipo fijo.

Está establecido que los PH a tipo variable no pueden tener una penalización por cancelación o amortización anticipada superior al 1 %; este límite es una instrucción que surgió por normativa legal (Ley 2/94) y afecta, tanto a las nuevas contrataciones de hipotecas, como a los ya contratados con anterioridad, aunque en dichas escrituras figurase una comisión superior.

Uno de los requisitos más importantes que debe exigir el cliente en los PH a tipo variable es que el índice de referencia a aplicar goce de publicidad, de transparencia y sobre todo, que no sea "manipulable" por la Entidad prestamista.

Toda esta defensa de transparencia y seguridad para el cliente, desemboca en la Orden del 5/5/94 y en la Circular del Banco de España que la desarrolla, en donde se establecen y definen los seis Índices de Referencia Oficiales del Mercado Hipotecario, índices que recomienda y publica en Banco de España en el BOE cada mes.

Estos índices son:

• Tipo medio (TAE) de los PH de Bancos a más de 3 años.
• Tipo medio de los PH de las Cajas a más de 3 años.
• Tipo medio a más de 3 años del conjunto de Entidades.
• Tipo activo de referencia de las Cajas (indicador CECA, tipo activo).
• Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la Deuda Pública de plazo entre 2 y 6 años.
• Tipo interbancario a 1 año (Tipo EURIBOR a 1 año).

Además de facilitar una correcta transparencia en las operaciones y de seguir la recomendación del Banco de España, el utilizar estos índices, exime a la Entidad de realizar la comunicación individualizada al cliente de la variación en el tipo de interés.

La evolución de estos índices se publica mensualmente en el B.O.E. y se puede seguir fácilmente en las páginas económicas de la prensa diaria.

MIXTO:

Se trata de un caso especial de VARIABLE en el cual el periodo de interés fijo se pacta por un plazo de hasta 10 años, variando a partir de esta fecha en función del tipo de referencia establecido y del diferencial pactado. El plazo total de la hipoteca suele ser igual al del variable.

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